Bornage avec un voisin au Mans : comment fixer la limite de votre terrain ?

Votre voisin conteste la limite entre vos deux terrains, ou vous voulez simplement savoir où elle passe avant de construire ? Le bornage sert à cela. Tout propriétaire peut l'exiger de son voisin, et les frais sont partagés. Voici comment se déroule un bornage pour un terrain au Mans ou ailleurs en Sarthe : à l'amiable d'abord, devant le tribunal si le désaccord persiste.

Qu'est-ce que le bornage, et puis-je l'imposer à mon voisin ?

Le bornage fixe la ligne qui sépare deux propriétés voisines. Cette ligne est ensuite matérialisée sur le terrain par des bornes. C'est un droit. L'article 646 du code civil le dit en deux phrases : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. » Deux conditions ressortent du texte. Les terrains doivent être contigus, c'est-à-dire se toucher. Et la demande se fait entre propriétaires. Votre voisin ne peut donc pas refuser par principe. S'il ne veut pas signer, la question finit devant le juge. Mais avant d'en arriver là, la loi impose de chercher un accord, nous y reviendrons.

Bornage ou clôture : quelle différence ?

On confond souvent les deux. La clôture, c'est le mur, la haie ou le grillage. L'article 647 du code civil prévoit que « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682. » Cette exception vise le propriétaire dont le terrain est enclavé : il peut réclamer un passage sur les terrains voisins, contre une indemnité (article 682). Une clôture ne dit pourtant pas où passe la limite. Une haie plantée il y a longtemps peut se trouver à côté de la ligne réelle. Un grillage posé à la hâte aussi. Le bornage vient donc avant. On fixe la ligne, puis chacun clôt s'il le souhaite. Si vous prévoyez un mur, une piscine ou une extension près de la limite, faire borner avant les travaux évite de découvrir le problème une fois le béton coulé.

Comment se passe un bornage amiable ?

C'est la voie la plus simple, quand les voisins veulent clarifier la situation sans conflit. Les étapes sont les suivantes : 1. L'un des propriétaires contacte un géomètre-expert et lui demande un devis. 2. Le géomètre réunit les documents : titres de propriété, plans annexés aux actes, plan de lotissement, anciens procès-verbaux de bornage, plan cadastral. 3. Il convoque les propriétaires concernés sur place. Il mesure, écoute chacun et propose une limite. 4. Si tout le monde est d'accord, il pose les bornes et rédige un procès-verbal de bornage, que chaque propriétaire signe. Les frais sont partagés entre voisins, puisque l'article 646 prévoit que le bornage se fait à frais communs. Parlez-en avec votre voisin avant de lancer la démarche : un accord sur le principe et sur le choix du géomètre facilite la suite. Un exemple. Vous achetez une maison dans un lotissement près du Mans. Le grillage du fond de jardin semble mordre sur votre terrain d'un bon mètre. Plutôt que de l'arracher, vous proposez au voisin un bornage amiable. Le géomètre compare les plans du lotissement et les actes, puis propose une limite. Si chacun la signe, la question est réglée. Conservez le procès-verbal avec votre titre de propriété. Il vous sera utile le jour où vous vendrez.

« Avant de parler de bornes, je lis les titres de propriété des deux voisins et les anciens plans. C'est là que le travail commence. »

Que faire si le voisin refuse ou conteste la limite ?

Deux situations reviennent souvent. Le voisin ne répond pas à la convocation du géomètre. Ou il vient, mais refuse de signer. Avant de saisir le tribunal, une étape est obligatoire. L'article 750-1 du code de procédure civile impose une tentative de règlement amiable lorsque la demande est relative à l'une des actions mentionnées à l'article R. 211-3-4 du code de l'organisation judiciaire. Cet article vise précisément les actions en bornage. Vous avez le choix entre trois voies : - une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice ; - une tentative de médiation ; - une tentative de procédure participative. Sans cette tentative, la demande est irrecevable, et le juge peut prononcer cette irrecevabilité d'office. Le texte prévoit quelques dispenses. Par exemple, quand l'une des parties demande l'homologation d'un accord. Ou quand l'absence de tentative est justifiée par un motif légitime, que le texte définit lui-même : l'urgence manifeste, des circonstances qui rendent la tentative impossible ou qui imposent une décision non contradictoire, ou une première réunion de conciliation fixée à plus de trois mois de la saisine du conciliateur faute de conciliateur disponible. Dans ce dernier cas, il faut pouvoir justifier de la saisine du conciliateur et de ses suites. Gardez une trace écrite de chaque démarche : courriers, convocations, document qui constate l'échec de la conciliation ou de la médiation. Le juge vous les demandera. Aucun texte n'impose d'écrire d'abord à votre voisin. En pratique, un courrier, de préférence recommandé, qui rappelle l'article 646 et propose un bornage amiable, garde la trace de votre démarche.

Comment se déroule le bornage judiciaire ?

Si l'accord reste impossible, l'action en bornage relève du tribunal judiciaire. L'article R. 211-3-4 du code de l'organisation judiciaire est bref : « Le tribunal judiciaire connaît des actions en bornage. » En pratique, le juge confie souvent une expertise à un géomètre-expert. Celui-ci étudie les titres, les plans et l'état des lieux. Il réunit les parties sur place, recueille leurs observations, puis dépose un rapport qui propose une limite. Le tribunal fixe ensuite la limite par jugement. Les bornes sont posées conformément à cette décision. Ce que le juge regarde : les titres de propriété et leurs plans, les anciennes bornes s'il en reste, les plans de lotissement, le plan cadastral, l'occupation des lieux. En pratique, ces éléments sont rapprochés les uns des autres. Une expertise prend du temps : réunions sur place, échanges d'observations, rapport. Mieux vaut le savoir avant de s'engager.

Quels documents réunir avant d'agir ?

Que vous partiez sur un bornage amiable ou judiciaire, réunissez : - votre titre de propriété (l'acte notarié) et, si vous les avez, les actes des propriétaires précédents ; - les plans annexés à ces actes, et le plan du lotissement s'il y en a un ; - tout ancien procès-verbal de bornage ; - un extrait du plan cadastral ; - des photos datées des bornes, clôtures, haies et constructions proches de la limite ; - vos échanges écrits avec le voisin. Ces pièces servent au géomètre comme au juge. Un dossier complet raccourcit la discussion.

À retenir

- Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de terrains contigus, et le bornage se fait à frais communs (article 646 du code civil). - Bornage et clôture sont deux choses différentes : on fixe la limite d'abord, on clôt ensuite. - À l'amiable, un géomètre-expert propose la limite et dresse un procès-verbal signé par les voisins. - Avant de saisir le juge, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire, sauf dispenses prévues par le texte (article 750-1 du code de procédure civile). - Le tribunal judiciaire est compétent pour l'action en bornage (article R. 211-3-4 du code de l'organisation judiciaire). Votre voisin conteste la limite de votre terrain, ou vous voulez la fixer avant des travaux ? Gesbert Avocat, Maître Wilhem GESBERT, avocat au Barreau du Mans, vous reçoit au cabinet, 1 boulevard Georges Méliès au Mans, ou en visioconférence. Prenez rendez-vous sur gesbert-avocat.com/contact ou au 06 76 73 59 14. Voir aussi gesbert-avocat.com/conflit-voisinage-le-mans.