Vice caché après l'achat d'une maison : que faire, et dans quel délai ?

Quelques mois après la vente, un défaut sérieux apparaît dans la maison que vous venez d'acheter. La loi vous protège : le vendeur doit garantir l'acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue (article 1641 du Code civil). Encore faut-il réunir les conditions de cette garantie et agir à temps.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Le vice caché est un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu (article 1641 du Code civil). Le texte vise donc un défaut caché, d'une gravité suffisante. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642). Un défaut que vous avez pu constater vous-même, par exemple lors des visites, ne relève en principe pas de cette garantie.

Que pouvez-vous demander ?

L'article 1644 du Code civil laisse le choix à l'acheteur : rendre le bien et se faire restituer le prix, ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre, avec la restitution du prix, tous les dommages et intérêts envers l'acheteur (article 1645).

La clause d'exclusion de garantie

Le vendeur est tenu des vices cachés même s'il ne les connaissait pas, à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie (article 1643 du Code civil). La plupart des actes de vente entre particuliers contiennent une telle clause. Elle ne vous prive pas de tout recours. La Cour de cassation a approuvé une cour d'appel qui avait écarté la clause, au motif que le vendeur, dernier exploitant des lieux, ne pouvait pas ignorer les vices (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 juin 2017, n° 16-18.087, publié au bulletin). Il vous appartient donc d'établir que le vendeur connaissait le défaut, ou ne pouvait pas l'ignorer.

« Ne faites pas réparer définitivement le défaut avant qu'il ait été constaté de façon contradictoire. Une fois les travaux faits, la preuve devient très difficile. »

Le délai pour agir : deux ans à compter de la découverte

L'action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Ce délai ne part donc pas de la vente, mais de la découverte du vice. Notez cette date et conservez ce qui la prouve.

Comment s'y prendre ?

Rassemblez d'abord les pièces : acte de vente, diagnostics, annonces, photographies datées, factures de recherche de fuite ou de réparation. Faites constater le désordre avant toute réparation définitive. Adressez ensuite au vendeur une lettre recommandée avec avis de réception qui décrit le défaut et votre demande. En pratique, la preuve passe souvent par une expertise. Si le vendeur conteste, le juge peut ordonner une mesure d'expertise avant tout procès, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige (article 145 du Code de procédure civile). Lorsque la mesure porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu où il est situé est compétente : pour une maison située dans la Sarthe, il s'agit du tribunal judiciaire du Mans.

Les erreurs à éviter

Attendre que le défaut s'aggrave pour réagir : le délai de deux ans court dès la découverte. Confondre vice caché et défaut apparent : relisez les diagnostics et l'acte avant d'engager une démarche. Faire réaliser l'expertise par votre seul artisan : le vendeur pourra en contester la valeur s'il n'a pas été convoqué.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il refuser parce que l'acte contient une clause « sans garantie » ? Il peut l'invoquer (article 1643 du Code civil), mais elle ne lui sert pas s'il connaissait le vice ou ne pouvait pas l'ignorer (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 juin 2017, n° 16-18.087). L'agent immobilier ou le diagnostiqueur peuvent-ils être mis en cause ? Selon les cas, leur responsabilité peut être recherchée sur un autre fondement. Chaque situation doit être examinée au vu des documents.

Pour aller plus loin

Le cabinet intervient en droit immobilier au Mans et dans la Sarthe : gesbert-avocat.com/vices-caches-le-mans. Pour faire examiner votre situation, vous pouvez prendre rendez-vous sur gesbert-avocat.com/contact ou appeler le 06 76 73 59 14.